疯狂背后，酒店式公寓投资指南

作者：阳光 

PART 1

最近，上海、天津、南京、杭州……很多人都在抢一种特殊的房。之前卖得不温不火，现在如火如荼。大家都在宣称：酒店式公寓的春天，来了！

原因，无他。

南京出台了《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》：明确要求商业办公等住宅类建筑，不能按住宅套型设计。

天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》显示，天津市将不再新批酒店式公寓项目。已出让并签订合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理相关手续。

新规之下，几家欢喜几家愁。

持有商业办公地块的开发商，心情都不会太好，毕竟将商业办公地块设计成公寓来卖，比单纯的办公类商品好卖太多——但这条路，断了。

而已经获批的公寓产品，一下子成了市面上的“香饽饽”。

PART 2

自开春以来，各地楼市被新房平淡供货节奏压抑的购房需求，产生了两个高峰，第一个是学区房，烈火烹油，在“择校难”的大背景下，演绎出一段令人瞠目结舌的行情，第二个就是目前的酒店式公寓。

新政发布后，南京东部，位于仙林徐庄软件园的苏宁紫金嘉悦，在短短几小时内，总价50万元的毛坯房源已全部售完，当天累计卖出了80套公寓。据悉，现场很多人都是临时决定来买房，甚至有客户连样板间都不看就直接认购。

周围配套一般，未来主要依托苏宁自己运作的商业，以满足需要。附近步行15分钟的范围之内有两条地铁线，公寓有苏宁提供的接驳车免费对接附近地铁站。

我们再把视线投在城市河西，即龙江新城市广场对面的弘辉龙江里，鼓楼江东北路与银城街交汇处，成熟的龙江商业圈与生活圈，附近有4号线地铁，交通便捷，项目配备了万科物业，也有增色。目前，也是热销，据说连样板房都被卖掉了。

大家对政策的反应十分灵敏，但能达到这种隔夜盈尺的效果，着实令人吃惊，以至于近似“惊弓之鸟”，出手之迅捷、反应之灵敏，无不是在试图打赢这一场资产财富战争。

这些人到底是老司机还是楼市菜鸟？

PART 3

政策隔天发布，市场就有了如此反应？背后的逻辑呢？

研究出台的新规要点：

1、商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计。商业办公类非住宅类建筑，室内建筑功能除了土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能；

2、商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；

其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；

3、自通知发布之日起，之前没有取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知执行。

“惊弓之鸟”，很多人有这样的“共识”：这条新规对于酒店式公寓来说，是重大利好。

毕竟以后出让的酒店式公寓用地，地价肯定会比纯办公用地高，也就是说，如今低单价、低总价的酒店式公寓，未来的成本一定超过现在，价格也会上扬。另外，最关键的因素是：酒店式公寓，不受调控影响，不限购不限贷，不占用买住宅名额，也不影响买住宅贷款。因此，顺理成章的逻辑是南京的酒店式公寓将会变得抢手。 

然而，这种逻辑，真的成立吗？

无论在去年调控前，楼市癫狂，亦或此时，商办项目依然存在着巨大库存压力。而政府颁布的这个禁令，就是希望能够以供求关系为导向，规范市场秩序，减少这种类住宅产品，避免继续增加库存量，造成资源的闲置与浪费。

好吧，在禁令没有改变在售的公寓类产品属性的提前下，难道就因为今后供应量减少，价值就提升了吗？

不管是不是，目前的“市场”认为是，那就是。

PART 4

当然，公寓的能在市场占据一席之地，自然也有它存在的价值。不可否认，优质的公寓产品还是受到了很多年轻消费群体的青睐，也受到部分投资者的垂青。

优势：

（1）    不受调控影响，不限购不限贷；

（2）    面积小，单价低，与住宅相比总价较低，多数人够得着，门槛低；

（3）    户型设计灵活，满足多方需求；

（4）    一般而言，酒店式公寓地段不错，周边有交通、商业配套；

（5）    租售比较高，产生较为稳定的现金流。

租售比高，超过住宅，也是建立在住宅房价上涨更快的前提下，这就是40年酒店式公寓之殇：租金尚可，但本身房价上涨一般。不仅仅是产权年限的区别，还有户口问题，加上其较之住宅高昂的居住成本和税负，导致大多数时候，市场总体上的不温不火。

劣势：

（1）    无法落户，没有学区，这是“硬伤”；

（2）    非家庭居家设计，整体楼栋、户型的设计都偏向于出租，租客多，鱼龙混杂；

（3）    普遍公摊大，得房率较低；

（4）    一般是非民用水电，物业费较贵，居住成本较高；

（5）    酒店式公寓贷款首付50%，最高贷款年限10年，利率上浮10%；

（6）    酒店式公寓属于非住宅，二手房交易环节产生的税费较高，包括营业税、土地增值税、个税、契税等，最简单的算法，约为全额26%或差额56%，尽管中介有种种避税方式，但毕竟此通道越来越小。

酒店式公寓毕竟非住宅，需要优质专业的物业管理。之前，各种纠纷与矛盾也较多。这是在上海的商住项目曾经维权：

正因为上述优势与劣势，我们公平客观，保持清醒认知：酒店式公寓这一特殊产品让人爱恨交织，但不足以成为颠覆一切的投资绝佳品。

所以，对于酒店式公寓，不是不能买，最重要的不是看广告，是要“精挑细选”。

PART 5

我们再看历史：以中海凤凰熙岸为例，包括70年产权住宅产品与40年产权的酒店式公寓产品。

中海凤凰熙岸住宅 PK 公寓

住宅：单价5.3万

酒店式公寓：单价3万

金陵大公馆住宅 PK 公寓

住宅：单价4万

酒店式公寓：单价2万

整体数据：住宅的增长陡峭性明显高于酒店式公寓

PART 6

现在，不仅南京，上海、杭州、天津等城市的人都在抢酒店式公寓，陷入一种迷醉的疯狂之中，到处都是一扫光。

“南京城记”主编阳光，关于酒店式公寓有两个观点：

一、首先，南京（其他城市也是如此）此次出台的商业办公非住宅类政策，商业办公楼不允许做成酒店式公寓，不等于酒店式公寓以后本身不审批。

即使酒店式公寓同样限制审批也不会推动价格猛涨。这个逻辑很简单，别墅审批受限，但别墅并没有跑赢住宅。以成熟的上海市场为例：

来源魔都财经

注：这里的公寓指的是住宅

因此，别墅的例子说明表面的“稀缺”或审批严格不等于产品猛涨，最终，产品价格取决于供需。最终，酒店式公寓的价格判断也基于市场理性，看供需，而不是看行政审批。

二、酒店式公寓有没有投资价值？有，但酒店式公寓的投资价值比住宅更复杂，虽然看上去门槛较低。涉及到几个方面：（1）板块内的库存；（2）周边的竞品：（3）未来租金的测算；（4）房价上涨的空间；（5）抛开开发商与媒体的种种噱头，摒除所谓的网红公寓、创业公寓、众筹公寓、返租公寓，不能被乱花渐欲迷人眼。

酒店式公寓也是可以买的，但一定要“精挑细选”，关注租售比、投资周期、投资体量与自身的匹配性是核心，说穿了，酒店式公寓有适合的人群，投资价值也是有的，长期稳定的租金回报，以及良性的成长空间。

酒店式公寓的投资价值也必须基于综合的理性测评，而不是基于开发商装修效果图与媒体喧腾刺激的广告，如果软文就能决定一个产品的价值，谁还愿意去做实事？